第一条　【因招标政策变化导致的合同无效抗辩阻却】
建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未进行招标投标而订立合同，起诉时该工程项目不属于必须进行招标的，人民法院不应以未进行招标认定合同无效。解析：本条规定旨在解决因国家招标投标政策范围动态调整所引发的历史合同效力认定难题。其核心在于，以“起诉时”作为判断项目是否必须招标的关键节点，若此时项目已不属于必须招标范围，则先前未履行招标程序订立的合同效力得以“治愈”。这体现了司法对市场秩序和已形成交易关系稳定性的尊重，是对《建工司法解释（一）》相关刚性规则的重要例外与缓和。
第二条　【中标前实质性谈判】
在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程价款等实质性内容进行谈判并且参与谈判的投标人中标，或者发包人与承包人经协商订立施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，当事人以中标合同违反招标投标法第三十二条、第四十三条、第五十三条、第五十五条规定为由主张无效的，人民法院应予支持。解析：此条将《招标投标法》禁止中标前实质性谈判的程序性要求，明确为影响合同效力的强制性司法审查标准，旨在严厉打击“明招暗定”“串通投标”等行为。其规制的关口前移至“中标前”，针对的是更前端的“虚假招标”或“形式招标”问题，与《建工司法解释（一）》主要规制“中标后黑白合同”（结算依据问题）的侧重点不同，法律后果亦不同（直接导致合同无效）。
第三条　【资质例外情形】
具有下列情形之一，当事人以承包人未取得建筑业企业资质为由主张建设工程施工合同无效的，人民法院不予支持：

1. 已依法登记为企业的承包人订立的建设工程施工劳务分包合同；
2. 不涉及建筑主体或者承重结构变动的住宅室内装修工程；
3. 国务院住房城乡建设主管部门确定的可以不申领施工许可证的限额以下小型工程。

解析：本条对建筑企业资质的强制性规定进行了合理限缩，明确了若干豁免情形，体现了法律规制的“比例原则”，旨在促进特定领域市场的健康发展。需注意的是，豁免资质要求不等同于豁免质量安全责任。对于虽属“限额以下”但涉及结构安全等关键因素的工程，从风险防控角度出发，仍应审慎对待。
第四条　【资质出借的合同效力与费用】
建筑施工企业转让、出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定涉及转让、出借资质等关系的合同无效。建筑施工企业主张约定的转让、出借资质等费用的，人民法院不予支持。借用建筑施工企业资质的单位或者个人施工后，依据其与建筑施工企业的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款或者赔偿损失，建设工程经验收合格的，人民法院依照民法典第一百五十七条规定处理。解析：本条进一步加大了对出借、挂靠资质行为的司法否定和制裁力度。不仅明确相关合同无效，更进一步规定对出借方主张的“管理费”“挂靠费”等非法费用不予支持，从经济上彻底否定此类违法行为的正当性。第二款明确了借用资质的实际施工人在工程合格后，可依据其与出借方的约定请求折价补偿或赔偿损失，这可能会引发新的内部结算纠纷，尤其在发包人拖欠工程款时。
第五条　【发包人对资质出借的知情与责任】
缺乏相应资质的单位或者个人借用有资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道出借资质的情形，借用资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付工程价款或者折价补偿款的，人民法院不予支持。借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人在订立合同时知道或者应当知道出借资质情形，在完成相应工程施工后向发包人主张折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，依法认定发包人与出借资质的建筑施工企业之间的建设工程施工合同、出借资质的建筑施工企业与借用资质的单位或者个人之间的借用合同无效，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工情况判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。解析：此条颠覆性地改变了《建工司法解释（一）》第四十三条的规则，将实际施工人直接向发包人主张权利的前提，严格限定为“发包人在订立合同时知道或者应当知道挂靠事实”。这极大地改变了此类纠纷的举证责任和诉讼格局，强调了对善意发包人交易安全的保护，同时限缩了突破合同相对性的条件。
第六条　【表见代理与职务行为】
借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义购买建筑材料、建筑构配件和设备，或者租赁设备、借款，或者确认款项等，相对人主张该建筑施工企业承担民事责任，符合民法典第一百七十二条或者第五百零三条、第五百零四条规定的，人民法院应予支持。解析：本条旨在解决挂靠模式下对外债务的承担问题。依据《民法典》关于表见代理、职务代理的规定，保护善意第三人的信赖利益。这对出借资质的企业构成重大风险警示：即使其与挂靠人有内部约定，若挂靠人的行为构成表见代理，企业仍需对外承担民事责任。
第七条　【转包、违法分包的责任限制】
承包人违反民法典第七百九十一条、建筑法第二十八条、第二十九条等有关禁止转包或者违法分包的规定将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人依据转包或者分包合同向承包人主张折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人向与其没有合同关系的发包人主张折价补偿款或者要求其赔偿损失的，人民法院不予支持。解析：本条明确并强调了“合同相对性原则”作为处理此类纠纷的基础，旨在纠正对《建工司法解释（一）》第四十三条的扩大化适用。明确实际施工人不能直接向发包人主张权利，其权利主张对象只能是与其有直接合同关系的转包人或违法分包人。这标志着司法政策的重要回调，是本次征求意见稿的核心变化之一。
第八条　【代位权与农民工工资】
借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。工程建设项目涉及借用资质、转包或者违法分包，参与工程建设的农民工依照《保障农民工工资支付条例》第二十九条、第三十条、第三十六条、第三十七条规定请求建设单位、施工总承包单位、分包单位等支付拖欠工资的，人民法院依法予以支持。解析：在收紧直接诉权（第七条）的同时，本条为实际施工人提供了另一条合法的救济途径——债权人代位权。第二款是全新的条款，直接赋予农民工依据《保障农民工工资支付条例》向相关单位主张工资的实体权利，体现了司法对农民工劳动报酬的优先保护。
第九条　【固定总价与情势变更】
建设工程施工合同约定按照固定总价结算工程价款，建设工程经验收合格，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是符合民法典第五百三十三条关于情势变更规定的除外。解析：明确固定总价合同的核心风险分配原则，即市场价格波动原则上属于承包人应承担的商业风险，以维护合同的严肃性。同时，为极端异常的、符合“情势变更”构成要件的情况保留了调整价款的救济出口，但承包人对此负有严格的举证责任。
第十条　【固定总价超范围结算】
建设工程施工合同约定按照固定总价结算工程价款，因设计变更等非承包人原因导致实际施工工程超出约定的施工范围，建设工程经验收合格，建设工程施工合同没有约定且不能协商一致，当事人请求参照合同订立时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准结算超出部分工程价款的，人民法院应予支持。解析：解决因发包人原因导致工程量超出原合同风险范围时的公平结算问题。明确超出部分应视为新增工程，单独参照当地计价标准结算，以平衡双方利益。
第十一条　【固定总价合同解除后的结算】
建设工程施工合同约定按照固定总价结算工程价款，工程未竣工即解除合同，已施工部分质量合格且当事人就价款不能协商一致的，当事人请求参照合同签订时建设工程所在地建设行政主管部门发布的计价方法或者计价标准及建设施工领域相关规范确定承包人已施工部分工程价款占全部工程的价款比例，并以该比例乘以合同约定固定价款确定承包人应得工程价款的，人民法院应予支持。解析：为解决固定总价合同未完工即解除的结算难题，提供了一种相对公平的“比例法”计算方案。实践中，对于采用“工程量比例法”还是“工程价款比例法”计算该比例，各地存在不同观点，有待进一步明确。
第十二条　【无效合同折价参照范围】
民法典第七百九十三条第一款中“参照合同关于工程价款的约定”，包括参照建设工程施工合同约定的工程价款总金额、计价方式、工程价款的支付时间、工程价款调整。解析：细化了合同无效后折价补偿应“参照合同约定”的具体内涵，明确“参照”是参照当事人关于工程价款的完整商业安排，而不仅是一个总价数字，以增强司法统一性和可操作性。
第十三条　【无效后的折价补偿协议效力】
建设工程施工合同无效，发包人和承包人就承包人应得折价补偿款达成协议，一方当事人主张按照该协议确定双方权利义务的，人民法院依法予以支持。发包人、承包人与接受转包或者违法分包的单位或者个人就折价补偿款达成的协议，参照前款规定处理。解析：承认并尊重当事人在基础合同无效后，就财产返还（折价补偿）问题达成的清算协议的独立法律效力，鼓励通过协商高效解决纠纷。
第十四条　【审计/财政评审结论的适用】
发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，非因承包人的原因导致审计机关或者财政评审机构未在合理期限内出具审计结果或者评审结论，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与合同约定或者当事人履行情况明显不符，承包人申请对工程价款进行司法鉴定的，人民法院应予准许。发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，一方当事人请求以审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。解析：规范政府投资项目中以行政审计或财政评审结论作为结算依据的实践。确立了“合同约定为前提”和“防止权利滥用”两大原则，为解决“审计久拖不决”和“审计结论不公”提供了救济途径。
第十五条　【质量保证金的计算与起算】
建设工程施工合同解除，承包人主张预留工程质量保证金以其应得工程价款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金预留期限从承包人退场时起算；合同在承包人退场后解除的，从合同解除时起算。建设工程施工合同无效，工程未竣工，承包人主张预留工程质量保证金以其应得折价补偿款为基数计算的，人民法院应予支持。工程质量保证金预留期限从承包人退场时起算；承包人退场后，人民法院认定合同无效的，从判决生效时起算。建设工程施工合同解除或者被认定无效，承包人仍应对其施工部分依法承担相应的保修责任。解析：明确了合同非正常终止时，质量保证金的计算基数（应得价款或折价补偿款）和预留期限的起算点（退场时）。同时强调，保修责任独立于合同效力，承包人仍须依法承担。
第十六条　【退场义务与证据保全】
建设工程施工合同解除，承包人拒不退场，发包人请求承包人及时移交施工现场、施工资料等，人民法院依法予以支持。承包人退场前，申请证据保全，人民法院依照民事诉讼法第八十四条的规定处理。解析：明确合同解除后承包人的退场义务和发包人的相应请求权。同时，为保障承包人权益，明确其在退场前有权申请证据保全，以固定工程现状等关键事实。
第十七条　【质量不合格的修复程序】
因承包人的原因致使建设工程验收不合格，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复合格，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。解析：为发包人追究质量修复责任设定了合理程序，即必须先履行“通知修复”的前置义务，给予承包人自行修复的机会，防止费用不当扩大。
第十八条　【优先受偿权的范围】
承包人请求确认享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院应当查明享有优先受偿权的工程价款数额及范围。承包人就发包人原因造成的停工、窝工等损失主张享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持，但停工、窝工损失中的农民工工资部分除外。解析：进一步厘清了优先受偿权的担保财产范围。原则上，其仅保障物化到建设工程中的价值，不包括纯粹经济损失（如停工窝工损失）。但创设了重要的例外条款：停工窝工损失中的农民工工资部分可享有优先受偿权，体现了对基本劳动报酬的特殊保护。
第十九条　【折价协议的认定】
承包人主张其与发包人订立的协议属于民法典第八百零七条规定的折价协议，符合下列情形且不具有其他导致协议无效情形的，人民法院应予支持：

1. 承包人施工的工程质量合格；
2. 建设工程依法可以转让；
3. 发包人逾期支付工程价款，经承包人催告后在合理期限内仍未支付；
4. 折价金额与建设工程的实际价值基本相当。

解析：为通过协议折价（如“工抵房”）方式实现优先受偿权提供了明确的司法认定标准，鼓励当事人通过协商高效实现权利。
第二十条　【优先受偿权是否随债权转让】
（方案一）建设工程价款债权依法转让后，受让人参照民法典第八百零七条的规定主张就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院依法予以支持。（方案二）建设工程价款债权依法转让后，受让人就建设工程折价或者拍卖的价款主张优先受偿权的，人民法院不予支持。解析：针对工程款保理、资产证券化等业务中的核心争议——优先受偿权是否随主债权一并转让，提出了两种对立的解决方案，旨在征集社会意见。
第二十一条　【优先受偿权的物上代位性】
建设工程毁损、灭失或者被征收后，承包人就相应的保险金、赔偿金或者补偿款主张优先受偿的，人民法院应予支持。解析：明确了建设工程价款优先受偿权作为法定担保物权，具有物上代位性，其效力可及于工程毁损、灭失或被征收后获得的代位物（保险金、赔偿金、补偿款）。
第二十二条　【优先受偿权期限的起算】
承包人行使建设工程价款优先受偿权期限自建设工程施工合同约定的发包人应当给付工程价款之日起算。没有约定或者约定不明的，以结算协议约定的发包人应当给付工程价款最后期限起算。当事人因工期顺延等客观原因协商变更应付工程价款的期限，承包人主张以变更后的应付工程价款之日为行使建设工程价款优先受偿权期限起算日的，人民法院应予支持。解析：细化了优先受偿权18个月行使期限的起算规则，明确“应付工程价款之日”可因当事人结算协议或协商变更付款期限而相应变更，更符合工程实践。
第二十三条　【仲裁协议对非签字方的效力】
接受转包或者违法分包的单位或者个人依据发包人与承包人的仲裁协议申请仲裁请求发包人承担责任，发包人提出仲裁管辖异议，仲裁机构作出仲裁裁决后，发包人请求撤销仲裁裁决的，人民法院应予支持。解析：重申仲裁协议的相对性原则。发包人与承包人之间的仲裁协议，不能直接约束非协议签字方的实际施工人。
第二十四条　【管辖法院】
依据民法典第七百九十一条、建筑法第二十四条的规定，发包人与承包人订立总承包合同，因总承包合同发生纠纷的，由建设工程所在地人民法院管辖。因建设工程施工劳务分包合同纠纷提起的诉讼，由建设工程所在地人民法院管辖。解析：重申建设工程施工合同纠纷（包括总承包、专业分包、劳务分包）适用专属管辖原则，由工程所在地人民法院管辖。
第二十五条　【司法审理与行政管理交叉】
人民法院在审理建设工程施工合同纠纷案件中发现当事人违反建筑法等相关法律法规或者建设工程存在严重质量问题的，应当及时将相关案件线索移送同级建设行政等相关主管部门。解析：建立法院向行政主管部门移送违法线索的机制，旨在实现司法与行政执法的有效衔接，形成监管合力，共同打击建筑市场违法行为。
第二十六条　【施行时间】
本解释自年月日起施行。最高人民法院此前发布的司法解释与本解释不一致的，以本解释为准。总结：《解释二》（征求意见稿）对建设工程施工合同纠纷中的诸多难点问题进行了回应与细化，整体呈现出“强调合同相对性、严惩违法行为（如出借资质、串通投标）、明确权利边界、提供替代救济”的导向。若相关规定最终落地，将对建筑市场的商业模式、风险分配及诉讼策略产生深远影响。目前文稿仍处于征求意见阶段，部分条款有待进一步明确与完善。